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金利上昇期の借り入れは「できるだけ固定期間の長い金利で」というのが常識になっています。たしかに固定金利は金利上昇リスクがないので安心でしょう。でも、「安心」だからといって「おトク」だとは限りません。むしろ３％台の金利で固定してしまうことは金利固定リスクが伴い、結果的に損をすることにもなりかねないのです。
ではどうやら金利が上昇し始めたこの時期、住宅ローンの金利はなにを選ぶべきでしょうか。答えはおそらく、変動金利ではないでしょうか。なぜ今、変動金利なのか。その理由は以下のとおりです。
（１）変動金利にはセーフティネット機能がある
（２）基準金利に対するスプレッドが小さい
（３）短期金利を基準としており、上昇幅が限られる
（４）未払い利息のリスクは過剰に恐れる必要はない
まず（１）のセーフティネット機能とは、以下の２つの仕組みを指します。
・金利が変動しても毎月返済額は５年間変わらない。
・毎月返済額が増加する場合は従前の返済額の1.25倍までが上限となる。
この２つは民間の変動金利ではほぼ共通するルールです。変動金利は原則として半年ごとに金利を見直し、基準となる金利に合わせて適用金利が上下します。ただし毎月返済額は５年間変わらず、金利が上がれば返済額に占める利息の割合がアップする仕組みです。また、金利が上がって６年目に毎月返済額が増加する場合でも、それまでの返済額の1.25倍以上にはアップしない「25％ルール」が適用されます。
こうしたセーフティネット機能は、民間ローンの主流となっている固定期間選択型にはありません。３年固定でも５年固定でも、固定期間が終了したときにはその時点の金利が適用され、毎月返済額も新しい金利で計算される決まりです。固定期間中に金利が急上昇した場合は、返済負担が急増して支払いが厳しくなることも考えられます。
（２）の基準金利とのスプレッド（金利差）ですが、変動金利は信託銀行など長期プライムレートを基準とする一部のタイプを除き、主流は短期プライムレート（短プラ）連動型です。短プラとのスプレッドはほとんどの銀行が1.0％に固定しています。
一方、固定期間選択型と同年限の国債利回りとのスプレッドを見ると、1.6％～2.3％前後で、固定期間が長くなるほどスプレッドも広がる傾向にあります。スプレッドの小さい変動金利は、それだけ借りる側の利息負担も抑えられると考えていいでしょう。
固定金利のイメージ図
都市銀行をはじめ信託銀行や地方銀行など、多くの金融機関では、借入後、金利が固定される期間を、2年、3年、5年、10年に設定しています。
間金融機関の住宅ローン債券を公庫が買い取って証券化し、投資家向けに発行する仕組みとなっています。融資金利は公庫融資とは異なり各民間金融機関が決定し、融資限度額は全国一律5000万円（建設費・土地取得費などの合計の8割まで）となっています。
・最長35年まで固定金利で借りられる
・保証料が０円（例えば2,500万円を35年ローンで借りた場合、保証料は約50万円かかる）
・保証人が不要
・繰上げ返済手数料０円
・借り換えでは利用できない
・審査や物件検査があるので、時間がかかる
・適用金利が決定する時期は、融資実行の時（申し込む時点では金利が確定しない）
・物件検査手数料がかかる（約２～３万円台）
・団体信用生命保険（団信保険）に別途加入する必要がある
・繰上げ返済は、100万円以上から、という条件がある
]]>金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。 大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、
いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。
ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％ まで融資可能なローンもあります。
融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。
毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、 借入額を決めるようにしましょう。
]]>公的融資のうち、もっとも間口が広く利用しやすいのは公庫融資で、 住宅金融公庫は、低金利、固定金利でそれほど厳しい条件もなく住宅資金を貸し出してくれる国の融資機関です。
住宅金融公庫で融資を受けられる条件は以下のとおり。申し込み時の年齢が70歳未満であること （ただし「親子リレー返済」「超長期親子リレー返済」を利用の場合は70歳以上でもOK）。
毎月の返済額の五倍の月収があること。新築マイホーム、新築・中古マンション、中古住宅一戸建てなど、 購入する物件の種類によって、敷地面積や住宅部分の床面積が住宅金融公庫の定める範囲内であること!
これらの条件内なら、670万～1710万円までの融資を受けることが可能になります。
なお自治体の住宅融資は、各自治体によって制度が異なっています。公的年金から住宅融資を受ける年金住宅融資は、 制度廃止に伴い、2005年1月31日に申込受付が打ち切られました。
]]>住宅の取得後、お住まいの各都道府県から通知書が送られてきます。
これは住宅等の不動産の売買・交換・買換・贈与など、不動産の取得に際して課税される税金です。
相続による不動産取得は非課税です。
(納税時期と納付方法) 都税事務所などから送られてくる納税通知書で、納税通知書に記載してある納付期限までに、都税事務所などの窓口や金融機関・郵便局などで納めます。
（計算方法）
住宅 課税標準額×３％＝税額
その他 課税標準額×４％＝税額
（平成１５年４月１日から平成１８年３月３１日までは ３％）
課税標準額＝固定資産税評価額（新築家屋を除く）
課税標準額の例外 （宅地）平成８年から平成１７年取得分 課税標準額＝固定資産税評価額×１/２
住宅資金を他のものからもらった場合には、贈与税がかかります。
しかし特例として、自分の親が祖父母から住宅取得を目的とした金銭の贈与に限り550万円まで贈与税がかからず、また1500万円まで贈与税が軽減されます。
この特例は一生に一度しか使うことができません。
この特例は、年間１１０万円の基礎控除を5年間分先取りする制度ですのでこの特例を利用した翌年以降4年間に贈与をうけても１１０万円の基礎控除ありません。
また、夫婦ともにこの特例を受けることができますが、それぞれ実の両親ないし祖父母からの贈与のみ、この特例を受けることができます。
住宅を取得した場合、一定要件を満たせば１０年間ローン残高の１％（最高総額５００万円）の税額控除を受けることができます。
控除率および控除対象の住宅ローンは、平成１７年度以降徐々に縮小します。
①住宅を取得した人の年間所得が３,０００万円以下（給与所得者は、額面が３３３７万円以下）
②取得した住宅の登記簿面積が50㎡以上
③中古住宅については、取得日以前２５年（通常の耐火構造マンション）以内に建てられたもの または耐震基準についての証明書の発行を受けている物件
④床面積の２分の1以上を居住の用に供している
]]>これらの費用には、最初に支払の発生するものが多くあります。したがって、それらの費用も考えたうえで、ローンを組む必要があります。
また、費用の中には絶対に必要なものと、そうでないものがあります。
ですから、それぞれの内容をしっかり理解して、余分な費用を支払わずにすむようにするのも、賢くローンを組むためには大切なことの一つです。
では、ローンを組むと必要になってくる費用を順次紹介します。
ローン契約書作成時に、印紙を貼付して納税します。金額は借入金額によって決まります。
ローンを組んだときに抵当権設定を登記するときに必要な税金です。ただし公庫融資、財形の直接融資は非課税となります。
登録免許税は通常、借入金額の0.4％ですが、住宅政策による軽減措置で一定の条件を満たす住宅であれば0.1％になります。
前述の抵当権設定をする際に、司法書士へ支払う登記手数料です。
報酬額は債権額で決まりますが、約3万円と考えておけばよいでしょう。登録免許税が非課税となる公庫融資でもこの代行報酬は必要になります。
ローンを組む際の連帯保証人に代わって、保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。
公庫融資や一部民間ローンでは保証人がいれば支払う必要はありません。
保証料は借入額と返済期間で決まりますが、ローンによって大きく異なります。
民間ローンを利用する際に、保証会社に保証を依頼する場合に支払う事務手数料で、金融機関経由で支払います。金額は約3万円が相場です。
ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うための生命保険に加入します。
そのための保険料が必要です。保険料は借入金額と返済期間で決まります。団体扱いなので保険料は一般の生命保険より安く設定されています。
ただし、生命保険料控除の対象にはなりません。 公庫融資では保険への加入は必須ではありませんが、万が一のことを考え、ほとんどの人が加入します。
民間ローンでは加入が義務づけられているものがほとんどですが、その場合には最初から金利に保険料分が含まれている場合が多いので、別途支払は不要です。
金利に保険料が含まれている場合には、銀行のローン説明書などに「保険料は銀行負担」と記されています。
火災保険はどのローンでも加入を勧められますが、一部民間ローンでは必須でないところもあります。
通常保険金額は借入金額以上で契約する必要があります。保険料は建物の条件によって大きく異なりますので、住宅を選ぶときに確認する必要があります。
また、火災保険のみでは、地震によって発生した火災に対して保険金は支払われません。地震が心配な場合は特約地震保険を付ける必要があります。
]]>【このような方にオススメ！】
■ 将来の利息を大幅にカットしたい方
■ ローンの早期完済をしたい方
返済額軽減型の特徴】
■ 毎月返済額（ボーナス加算額）：軽減される
■ 残り返済期間：変わらず
【このような方にオススメ！】
■ 将来の教育費負担などに備えるために、家計のキャッシュフローを調節したい方
■ マイホーム購入時に借り入れをし過ぎた方
■ 今は共働きだが、将来の収入減に備える方（このケースは多く見られます）
繰上返済には手持ちの現金を使います。言い換えれば、手元から利用できる現金がなくなり、急な出費などが発生した場合はそれは使えないということです。
住宅ローンの返済は通常の返済であろうと、繰上返済であろうと貯金とのバランスがもっとも重要です。「ご利用は計画的に」というのは、繰上返済の利用にも当てはまります。
日本人は借金が嫌い！住宅ローンも借金と考えている方は、「期間短縮型」のローン貧乏地獄にはまってしまうケースが多く見られます。特に、何事もしっかりしている女性に多く見られます。
「期間短縮型」の利息軽減効果は高いです。今の時代、銀行口座に置いておくことがバカバカしくなるほどです。確かに毎月の預金通帳に記載される預金利息と、住宅ローンの支払利息を比べて腹を立てるのも理解できますが、ここは冷静になりましょう。
ローン貧乏地獄とは、「期間短縮型」の支払利息軽減効果と期間短縮効果に魅了され、貯金とのバランスがとれずに急な出費に対応できなくなる状況を指します。
毎月の出費を減らして、住宅ローンの返済という長期戦に備えるために計画的に使っていくのが「返済額軽減型」です。
繰上返済の利用方法を十分理解して、初めて余剰資金を賢く使うことができます。住宅ローンとは長いお付き合いになるため、くれぐれも繰上返済のご利用は計画的に。
]]>特に住宅ローンの場合は借り入れる金額が数千万円となるため、その利息払いを決定する金利が1％でも上昇する場合は影響が大きいです。
住宅ローンの返済方法には代表的なものとして２種類があります。「元利均等返済」と「元金均等返済」です。
一見むずかしそうな名前ですが、それぞれの意味は「読んで字の如く」で、元利均等返済は元金・利息とも合わせて毎月均等に返済していく方法で、元金均等返済は元金を毎月均等に分割し、そのうえに利息を加算して返済していくという方法です。
最もポピュラーな返済方法で、ほとんどのローンで採用されています。
この方法の特徴は、毎月の返済金額が一定になりますので、大変わかりやすく、将来の資金計画が立てやすいところです。
返済金額の内訳は、最初は利息ばかり返済することになりますが、後半になるにしたがって元金の返済が増えていきます。
まず元金を返済回数に合わせて分割し、利息は元金に上乗せして返済していきます。
ローン残高は徐々に少なくなりますので、利息もそれに合わせて少なくなっていきます。
この返済方法は、最初の返済金額がかなり多くなる分、返済総額は元利均等返済よりも少なくてすみます。
ただし、毎月返済額が変わることと前半の返済金額が多くなることから、この方法を選べるローンはそれほど多くありません。
その他の返済方法として、上記の方法にオプションとして最初の１年間は返済金額を少なくする方法などもありますが、基本はこの２種類です。
住宅ローンは35年が最長返済期間なので、不動産会社は35年返済で組む場合があります。
それは返済期間が長いほど毎月返済額が軽くなるからです。25年返済は毎月返済額に占める元金の額が大きいのですが、それだけ元金がどんどん減っていくということです。元金が早く減るとなにかと好都合です。
途中で金利が上がったときも、元金が少ないほうが負担の増加を抑えることができるのです
さらに25年返済だと、銀行に支払う利息が少ない分、トータルの総返済額も軽くなります。
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